Guerra redesenha mapa de investimentos. Como fica o mercado imobiliário?

Conflito eleva inflação, muda fluxo de capital e reforça busca por ativos defensivos como real estate, logística e data centers

Folha de São Paulo

Letícia Furlan

Repórter de Mercados

Publicado em 1 de maio de 2026

A escalada do conflito entre Irã e Estados Unidos começa a redesenhar o mapa global de investimentos e já muda a forma como o capital está sendo alocado em setores como real estate e infraestrutura.

Um levantamento do GRI Institute, baseado em um encontro com mais de 100 líderes globais, aponta que o mundo entrou em um novo ciclo marcado por inflação elevada, crescimento mais fraco e maior aversão a risco. O gatilho foi a sequência de ataques no fim de fevereiro de 2026 e a interrupção do tráfego no Estreito de Ormuz, rota estratégica para o comércio global.

O resultado é um choque de oferta que pressiona energia, encarece cadeias produtivas e cria um ambiente típico de estagflação — combinação de inflação alta com atividade econômica mais fraca.

Nesse cenário, a reação dos investidores tem sido direta: migrar para proteção. Segundo o estudo, 53% dos participantes indicam preferência por mercados líquidos e consolidados nos próximos 12 a 18 meses. Os Estados Unidos voltam ao centro das estratégias globais, enquanto Europa e Reino Unido enfrentam revisões negativas de crescimento, pressionados pela dependência energética.

É nesse rearranjo que o Brasil começa a ganhar espaço.

“O Brasil se posiciona como um dos principais beneficiários do movimento de flight to safety global”, afirma Gustavo Favaron, CEO global do GRI Institute. A combinação de independência energética e distância geopolítica do conflito coloca o país em uma posição mais defensiva e potencialmente mais atraente para o capital internacional.

Setores que ganham força

No recorte setorial, o movimento não é uniforme. O relatório aponta que o real estate mantém seu caráter defensivo, mas com uma leitura mais seletiva.

O segmento residencial aparece como o principal porto seguro.

Historicamente, ele funciona como proteção contra a inflação, por estar ligado a uma demanda básica e menos sensível ao ciclo econômico. Na prática, contratos indexados permitem repassar aumentos de preços, preservando o valor do ativo.

Outro vetor é a logística, impulsionada pelo redesenho das cadeias globais via nearshoring. A reorganização do comércio internacional exige mais infraestrutura, especialmente em países com capacidade de exportação de commodities — caso do Brasil.

Já os data centers surgem como uma nova fronteira. A demanda por inteligência artificial e computação intensiva abre espaço para investimentos em infraestrutura digital, com o Brasil se beneficiando da oferta de energia renovável e abundante. “O país tem potencial para se tornar um polo relevante de infraestrutura digital”, diz Favaron.

Infraestrutura, que antes era vista apenas como ativo defensivo, passa a ocupar um papel mais estratégico. A combinação de transição energética, reorganização produtiva e avanço da IA coloca o segmento como vetor de crescimento — e não só de proteção.

O novo risco do setor

Se por um lado há oportunidades, por outro o nível de exigência aumentou. O conflito no Oriente Médio afeta diretamente duas variáveis centrais do setor imobiliário: o custo do dinheiro e o custo da construção. Com inflação pressionada, os juros tendem a permanecer elevados por mais tempo, encarecendo o financiamento e reduzindo o apetite por risco.

Ao mesmo tempo, insumos importados ficam mais caros, o que exige revisões nos cálculos de viabilidade. “A análise de risco passou a ser muito mais sensível a fatores geopolíticos, que deixaram de ser eventos raros”, afirma Favaron.

Na prática, isso se traduz em três mudanças: maior margem de segurança nos projetos, atenção redobrada ao custo de capital e foco em ativos bem localizados, com contratos de longo prazo.

Apesar da volatilidade, o diagnóstico do GRI é que o real estate tende a ganhar relevância em cenários como o atual. A razão é simples: trata-se de um ativo físico, com capacidade de repasse de inflação — algo que nem sempre acontece com ativos financeiros.

“O imóvel preserva valor. Em momentos de crise, o investidor migra para o tijolo porque a demanda por moradia, logística e energia não desaparece”, diz Favaron.

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